发布日期：2025-07-06 12:29    点击次数：65

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出品｜虎嗅交易耗尽组

作家｜李佳琪

张欣站在野阳大悦城 B1 层的 MUJI 餐堂前，玻璃幕墙外的轮回市集上，一些年青东说念主正在用旧物兑换绿植盆栽。在以往，大悦城 B1 以餐厅、茶饮为主，但如今这里潮玩、绿植、二次元联系的门店占比大幅提高。这是北京正在出现的"市集 B1 转型潮"的缩影。

三年前，这里如故泊车场出口处迷漫着尾气的通说念，如今却成了她每周必逛的 " 生活实验室 "。当她把咖啡杯轻轻放在回收箱时，头顶的智能屏自动自大：您的环保积分可兑换手工皂——这个细节让她思起几个月前在凯德 MALL· 大峡谷 B1 层的热带雨林景不雅里，恐龙骨架下的年青东说念主列队抢购生鲜，转角处的植物墙后，银发老东说念主正随着 AI 涵养熟习八段锦。

由 B1 转型激发的"地下耗尽"热，也正在上海出现。上海国客中心的地下交易街在建成十年后，只剩三家便利店和几家保障公司门市，透风管说念里残留着二十年前小商品市场的霉味。但在一街之隔的北外滩来福士城市市集，年青联想师们正将地下室改酿成潮水胜地。他们用不国法的展架分割空间，在墙壁上投射动态光影，把每个旯旮变成自拍打卡点。有熟悉上海地产的东说念主士告诉虎嗅，2024 年以来上海商超的 B1、B2 正在插足疫情以来最旺的耗尽周期。

下千里市场的解围更具思象力。山东临沂泰盛广场 B1 层将 1500㎡区域改酿成直播选品中心，日均 200 款新品通过 300 个原土主播销往临近县城，2023 年 GMV 冲破 4.2 亿元。这种批发零卖化的模式使该区域坪效达到传统业态的 2.8 倍。

数据自大，2024 年世界标杆商时局下交易年颐养门店数冲破 5800 家。市集，这个被业内东说念主士称为"盒子"的建筑，似乎通过地下交易找到了我方新的讲理区。城市计划民众李霞的调研札记纪录着更瞒哄的变化：某二线城市地下交易街的商户，70% 是从淘宝转型的实体店主。他们带着网店的爆款逻辑下来，却发现这里需要完全不同的生涯妙技。

市集 B1 以过甚背后的地下交易，正在被流量重塑。

市集 B1 正在发生质变

在经过前期立项、品牌邀约、本领及商务谈判等多个进程、长达半年的准备后，北京某市集 B1 层终于敲定了好利来的入驻。此神态的招商隆重东说念主周杰告诉虎嗅，这个漫长的过程让他心力交瘁，还好适度还算圆满。

在越来越多市集新一轮的调改计划中，对地下交易的爱重进度正在高潮。最显赫的弘扬莫过于，昔时的服装、小商品等零卖业态不再吃香，策展型、二次元、公园式、市集型等非标交易体，动漫手办、主题快闪等新业态和诸如好利来、星巴克这么昔时位于市集一层"门神"位置的明星引流品牌都在或主动或被迫的向地下转移。

"崭新感自然代表着妙手气。浮松感、高颜值、特有性是当今的耗尽者更激情的维度。旧的次第已显现出疲态，新的次第正在形成。这种变化所代表的并不一定是正确性，而是探索性和一种全新的体验。当今的市集，讨论的不再是作念什么神态能诱骗来东说念主，而是要为什么样的东说念主去作念神态。这种超越传统购物中心的新需求，给地下交易带来了宽绰的契机。"某行业东说念主士告诉虎嗅。

"由于地皮综合本钱低，绝大部分商时局下交易的房钱仍低于大地 30%~40%，但交通时弊的绑定与地铁轨交织集的延长又给地下交易带来宽绰的东说念主流。此外，不管被改革为何种新业态，地下交易中袖珍餐饮等高频次耗尽仍然是王人备的主流，且单价普遍低于地上 30%-50%。低本钱＋低房钱＋高频次＋妙手流，擢升了市集的房钱收入和销售收入，对市集的盈利有很大的匡助。是以爆发式增长绝非不测。"

在更中枢的区域，地下交易体现出更大的爆发力。北京某中型市集联系隆重东说念主告诉虎嗅，其市集 B1 层的房钱为地上二层的 80%，但流量移动效能却朝上 2.1 倍。据行业东说念主士表现登科三方机构测算，北京国贸商城 B1 层地铁接驳区头部品牌铺位房钱单价可达 50 元 /㎡/ 天以上，显赫高于地上非中枢区域。

"这种价钱倒挂现象背后恰是地铁接驳的黄金 50 米国法。即距离地铁闸机 50 米内的商铺女同 视频，其客流移动效能是平方区域的 2～3 倍。"上述行业东说念主士向虎嗅例如：上海静安嘉里中心 B1 层的地铁走廊经济带，2023 年房钱涨幅高达 17%，其中长入 2 号、7 号、14 号线换乘通说念的 C-12 铺位，以 63 万元 / 月的价钱刷新地下商铺的纪录，较 2020 年涨 142%。

他还向虎嗅共享了一则"碎屑化耗尽公式 "：客单价（）× 移动率（）× 停留时间（）= 最优模子。他例如说念：瑞幸咖啡在成都春熙路站 B1 层教训的极速取餐柜，将平均取餐时间压缩至 23 秒，单柜日均出杯量达 487 杯，是平方门店的 2.1 倍。

"自然，地下交易的火仍不可被综合为一种通用现象。这背后有两个绝顶紧要的维持条件，一是位处城市中枢区域，二是交通的便利。"从事交易联想 10 年之久的尹恩告诉虎嗅，若是是某个位处远郊的市集，哪怕在一线城市，也难与大火挂钩。

"此外，刚开业或尚在培育期的市集，东说念主流和客单价都有待考证，很难诱骗着名品牌下千里。"尹恩暗示，新‘盒子’在培育期时，仍以高品性餐饮零卖类耗尽为主。当用 5 年傍边的时间培育出牢固客流后，东说念主流耗尽的导入＋市集品牌的诱骗，使得耗尽者能够接受明星、轻奢等业态的下千里，此时再进行举座调改，品牌和市集都能算得过来账。这其实亦然耗尽者口中，一些老牌市集的地下交易‘蓦然火了’的原因。"

他坦言，地下交易罕见是中枢商圈的地下交易已成为商家必争之地，市集对入驻商家的筛选也变得越发严格。

餐饮正在被地下交易"劝退"？

为了在新一轮调改中一击即中，周杰付出了比以往多更多的戮力。

在举座调改计划有计划落定后，他就启动了对好利来的邀约。"明确烘焙区位置并预留 100-200㎡的空间，还需画图好利来的落位图，并标注星巴克、奈雪等关联业态位置以讲明流量协同性。同期要出具客群匹配证明、房钱对标模子，并对比同城竞品神态的烘焙品类房钱区间，精准到元 / 日 /㎡。"

在长达两三个月的时间里，他都在对好利来进行专项分析，汇集区域内的拓店表率、预估单店销售额，为抽成比例铺垫谈判空间，还要制定排他条约（）、营销系结条目（）。到了现场视察步骤，除了现场数据展示，还要在方针点教训及时客流计数器。"这一回进程下来，我嗅觉我方的业务水平更高了"。周杰笑称，好利来仅仅其中一个例子，但这竟然说明市集关于地下交易的爱重进度越来越高"。

尹恩的责任也在发生变化。"当今作念动线联想要像哑铃同样，找到两个端点。一端是寰球交通，另一端是市集中庭、天井或地下网红打卡点、以此为流线作念串联，东说念主流能力被串起来，动线能力活起来。同期，从新建神态来看，‘盒子’的面积越来越大，流线联想也变得越发复杂了。最简便的例子，商城内标志、导识、指示地点联想越来越强调了了，否则逛一个动辄一两万方的地下交易街就会像没头苍蝇同样。"

"更推行的情况是，由于地下的采光透风较差，是以体验感自然莫得地上（）好，而东说念主流的加多，也会擢升春联想的要求，比如刚才提到的中庭和采光顶，即是为了引入后光的感受，通过一些联想上的创新，加多耗尽者停留时长。"

朔方某省会城市万象城的一位运营东说念主员告诉虎嗅，几年前该万象城开业，市集 B1 下千里广场的外围一说念为餐饮品牌，但由于客流太差一说念倒闭，甚而和市集打讼事索赔。之后市集将该区域位置分给了 MUJI、URBAN REVIVO 等快消品牌，内侧引入 ole ’ oce、1807、RÈSIMPLE 等也曾"风很大"的品牌及多个着名金店，在经验过倏得的闹热后，效能并不睬思。

"这些潮牌正本位于市集四层的次动线位置，思要打造一个潮水街区，但因流量太差而失败。更坏的情况是，几个品牌迁至 B1 后效能功绩反而更差了。这些雷声大雨点小的案例把咱们都整得措手不足"。他向虎嗅例如说念：彼时市集挂出了 Manner 咖啡的围挡后，引起了"全城狂欢"，但确凿开业后，不外几天的崭新感之后，门店功绩便启动断崖下落。

跟随着开业时计划的文创、潮水两个"重磅"街区的接踵失败，该市集不停开启对商铺的颐养。"跟随奢侈耗尽回流，高化品牌、新动力汽车、小米华为等数码居品在首层入驻率的合手续擢升，市集正本的‘门神’点位也在不停作念出颐养。本年，喜茶、奈雪的茶等‘门神’将来可能被更具有话题性的 tea stone、裕莲茶室等取代。虽未明确告知哪个品牌会被劝退，但颐养大势所趋。lululemon、Underbobo 等品牌更允洽‘门神’的调性 "

证据窄门餐眼数据，茶饮类目中门店范围排行前 20 的品牌中，有 10 家门店的选址市集店占比最高（）。多个茶饮品牌都曾是市集的"引流款"和"门面担当"。但随着 B1 的火爆，这些正本多位于市集一层或高层餐饮层的茶饮品牌，或因谋略压力接受市集的被迫颐养，或主动下移去鸠合耗尽者。

市集中更紧要的另一品类餐饮，也在接管着宽绰的进修。

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据赢商大数据统计，2024 年，世界 24 城 600+ 优质购物中心录得新开门店约 3.2 万家、新关门店约 3 万家，举座开关店比 1.04，基本追平 2022、2023 年。优质购物中心开关店举座趋稳，其中 300+ 购物中心开关店比大于 1，占样本神态半数以上。其中，餐饮门店数目显赫加多，净增超 1300 家门店，开关店比 1.14。

热烈的竞争还是让餐饮店"店找东说念主"现象越发显赫。快餐们都在戮力披上正餐的外套，戮力剥去我方土、low 的形象，它们在市集 B1 层用快餐的价钱和正餐的外型紧紧收拢耗尽者的心。而那些也曾位居高层的餐饮品牌也在戮力的脱去我方昂贵的外套，来阿谀耗尽者的需求

在上述万象城东说念主士责任的 5 年时间里，市集内 100 多家餐饮店恒久辞世且功绩尚可的只消 C'è Amore 爱意、绿茶、西贝和湊湊四家。前两者主打超高性价比，西贝对准带娃家庭。"弘扬最差的是湊湊，固然岑岭时间曾拿下单日 20w 的功绩，但 2023 年以来功绩下滑绝顶严重"。

在他的印象中，万象城的餐饮商铺招商绝顶卷，好多时候只引进省内首店。但肆意的跟风事后，大无数门店和品类都会连忙归于平安甚而出现负增长。"有主动战栗的，有坪效太低被劝退的，总之市集内餐饮店的汰换率极高。"

市集 B1 越来越成为一个 " 立体战场 "。"是否是垂直组合、能否舒适情谊耗尽、供应链是否跟得上统筹兼顾，甚而连情绪学商议都必不可少。轨交客流＋年青潮水定位 B1＋特别品类（）的集群式耗尽＋自运营获客等身分一说念具备，细目性才会更大。"上述行业东说念主士坦言。

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地下交易火起来了，但这并不代表系数东说念主都有契机站优势口。

"固然地皮综合本钱低，但建安本钱比地上要高，罕见是关于消防通说念疏散的要求极高。市集需要在计划初期就作念好工程交底深度对接，如证据神态所需工程条件（）。"周杰告诉虎嗅。

"地下交易的业态其实绝顶受限，因为国度对地下交易的消防、燃气安全等要求绝顶高，一些东说念主气颇高的餐饮店，若必须使用燃气，但在修复初期莫得作念预留，那基本就告别了插足地下的可能（）。另外还有好多业态并不允洽作念下千里。比如电影院、儿童游乐场等市集的妙手气地标，若后期思要下千里，改酿本钱等都是算不外来账的。但一些用电的西餐、奶茶，以集群模样出现的珠宝、黄金等品类，在地下都是能算得过来帐的。"一位资深地产东说念主士告诉虎嗅。

关于地下交易的荣华究竟能否长久，尹恩以为这取决于市集每年房钱收入增长的比例（），若是这么，地下交易将被认定为良性金钱，而况当这种增长趋于牢固后，市集就不错花更多的时间去周转和调改地上的业态，通盘场子才会越来越好。

但荣华背后也躲避着猛烈。上述万象城责任主说念主员告诉虎嗅，固然他们的好多探索都生效欠安，但该万象城仍然扛起了朔方市场营收的大旗。他笑称，这巧合率是因为市集"莫得情面味儿"，一切以坪效为准，坪效够不上预期者，不管曾给市集孝顺了多高的客流和营收，都敌不外被劝退的运道。

"咱们的空铺率是有考核的，基本不错作念到无缝衔接，撤场店铺一类是合约到期，一类是因市集有更好的遴荐或原门店坪效太低而被劝退，只气馁个别是谋略不下去主动撤。若是某门店效能不行也暂未找到合适的提补，招商部门频频贯通过短续样子与品牌配合。之前和奈雪即是这么聊的，合约还是到期了，但下个品牌还莫得完全谈妥，暂时通过短续样子保证无空铺。"

一位在 B1 踩坑屡次的商家向虎嗅暗示，商家为了不空铺会经受填铺样子快速补充商家。"各楼层端头及东说念主流动线较难抵达的地方为市集冷区。冷区需要店铺自带流量才行。市集频频会将主力店安排在这些区域。但近两年不少主力店拓展变慢、面积变小且坪效过低，部分市集结讨论把一些非主力店遗弃在端头冷区。若不恬逸被安排在冷区且耗尽者必经之路上有 3 个以上空置铺位，若莫得迷漫的客流吸附能力，基本即是等死"。

他例如暗示。"假如你作念小暖锅生意，但此市集还是有一家小暖锅品牌，但招商又保举了一个位置，价钱愈加低廉。从动线上看，竞品具备优先被遴荐权。这种情况，频频也相比危急，因为客户可能从走过第一家时还是作念好决策了。这场竞品会剿战注定是自相残杀的饥饿游戏。还有一些情况也很危急，比如黄金店铺被衰退散布、小餐被夹到零卖中间、书店开在暖锅店阁下，轻食沙拉挤进家电卖场等，最终都会成为水火拦阻的"交易孤儿"。

一些案例也还是预警了危机。"南京景枫中心某高端日料品牌从市集五楼迁至 B1 层，主打东说念主均 300 元的 Omakase 套餐。B1 层耗尽者以快餐、茶饮为主，高客单价与楼层耗尽俗例不符，日均客流不足 10 东说念主。"上述行业东说念主士告诉虎嗅。

价钱明锐边际的存在让杭州湖滨银泰 B1 层某奶茶店价钱从 12 元涨至 18 元后，复购率骤降 41%。长沙国金街 B1 层 2023 年引入 30 家首店后，地上二层的女装区空置率从 8% 升至 19%。上述行业东说念主士告诉虎嗅：这种"地下虹吸"现象在客流超 10 万东说念主次的市集尤为显着。若 B1 层房钱占比高出市集总房钱收入的 35%，可能激发交易生态失衡。

B1 的"创新"仍在连续。不错细方针是女同 视频，在中邦交易世界的邦畿上，再也莫得所谓的 " 边缘区域 "。

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